부동산 거래 시 발생하는 세금, 어떻게 계산할까?

부동산 거래 시에는 취득세·등록면허세 등 취득 단계 세금부터 매도 때 양도소득세, 보유 기간 중 부과되는 재산세·종합부동산세까지 다양한 세목이 발생합니다. 본문에서는 각 세목별 과세표준 산정 방식, 세율 적용 방법, 납부 시기와 절세 전략을 실전 사례도 확인해보세요.

부동산-거래-세금-계산법-일러스트

목차

• 1. 취득세
• 2. 등록면허세
• 3. 양도소득세
• 4. 보유세
• 5. 기타 세금
• 6. 절세 팁
• 결론

 

 

1. 취득세

1-1. 과세표준 산정

취득세 과세표준은 부동산 취득가액(실거래가액) 또는 기준시가 중 큰 금액으로 산정하며, 취득가액에 취득 부대비용(중개수수료 등)은 포함되지 않습니다.

1-2. 세율 적용

주택 취득 시 일반세율은 1~3%이며, 조정대상지역 다주택자는 8~12% 중과됩니다. 비주택(토지·상가 등)은 기본 4.6%가 적용됩니다.

 

2. 등록면허세

2-1. 과세표준

등록면허세 과세표준은 취득세 과세표준과 동일하며, 부동산 등기·등록 시 부과됩니다.

2-2. 세율

주택·건물은 과세표준의 0.2%, 토지는 0.4%를 기본으로 적용합니다. 지자체별 추가 부담금(예: 농어촌특별세나 지방교육세)도 부과됩니다.

 

3. 양도소득세

3-1. 과세표준 산정

양도소득금액 = 양도가액 − (취득가액 + 필요경비 + 장기보유특별공제)로 계산하며, 보유 기간에 따른 공제율이 적용됩니다.

3-2. 기본세율 및 중과세

기본세율은 6~45% 누진세율이 적용되며, 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시 일정 금액까지 비과세됩니다. 조정대상지역 다주택 보유 시 10~20% 추가 중과세가 부과됩니다.

3-2-1. 1세대 1주택 비과세

보유 기간 2년 이상(조정지역 2년·비조정지역 2년) 거주 요건을 충족하면 9억원까지 비과세됩니다.

3-2-2. 단기보유 중과

2년 미만 보유 주택은 기본 세율 외에 10~20% 중과가 추가되어 총 20~65% 세율로 과세됩니다.

 

 

4. 보유세

4-1. 재산세

재산세는 6월과 9월 두 차례 과세표준(공시가격)×세율(건물 0.15~0.4%, 토지 0.7%)로 부과됩니다. 주택 규모·지역에 따라 차등 과세됩니다.

4-2. 종합부동산세

공시가격 합산액이 6억원 초과(1세대 1주택 기준) 시 과세표준×0.5~3.2%의 세율이 적용됩니다. 다주택자는 중과세율(0.6~6.0%)이 적용됩니다.

 

5. 기타 세금

5-1. 농어촌특별세

취득세·양도소득세·재산세의 일정 비율(10~20%)로 부가되어 지방 재원으로 활용됩니다.

5-2. 지방교육세

등록면허세·취득세의 10~30% 수준으로 추가 과세되며, 교육 재원으로 쓰입니다.

 

6. 절세 팁

6-1. 1세대 1주택 비과세 활용

거주 요건과 보유 기간을 충족해 비과세 한도를 최대화하면 양도소득세 부담을 줄일 수 있습니다.

6-2. 장기보유특별공제 극대화

보유 기간이 길수록 공제율이 높아지므로 매도 시점을 계획해 공제 혜택을 극대화하세요.

 

결론

부동산 거래 시 발생하는 세금은 취득·등록·양도·보유 단계별로 과세표준 산정 방식과 세율이 상이합니다. 각 세목별 계산 공식을 이해하고 비과세·공제 요건을 활용하면 절세 효과를 높일 수 있습니다. 거래 전 단계별 세금 부담을 미리 산출하고 전략을 세워 안전하고 효율적인 투자를 실현하세요.

 

 

 

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