금리가 부동산 가격에 미치는 영향은?

최근 몇 년간 금리 변화는 우리나라 부동산 시장에 막대한 영향을 주었는데요. 금리가 오르는 것과 내리는 것이 과연 부동산 가격에 어떤 영향을 주는지 이해한다면 전반적인 부동산 시장에 대한 이해 및 통찰력을 얻을 수 있습니다. 아래에서 바로 확인해 보시길 바랍니다.

부동산과-금리의-관계는?

목차

• 부동산 시장에서 금리의 역할
• 주택 수요 및 부동산 가격에 미치는 영향
• 구매자에게 미치는 영향
• 정부 대응 및 정책적 시사점
• 장기적인 영향
• 결론

 

 

 

부동산 시장에서 금리의 역할

부동산 시장에서 이자율이라고도 불리는 금리는 비용 결정 측면에서 큰 역할을 합니다. 금리가 낮으면 대출 이자가 낮아지므로 부동산에 대한 수요가 증가하고 주택 가격이 상승할 수 있습니다. 반대로 금리가 높으면 대출에 대한 이자가 올라가기 때문에 가계에 대한 부담으로 이어져 부동산에 대한 수요가 감소하며 주택 가격이 하락하는 경우가 많습니다.

 

단, 모든 지역에 일반화화여 적용되지는 않습니다. 우리나라는 특히 다른 나라에 비해 부동산 시장에 대한 관심도가 상당히 높습니다. 일부 서울과 같은 지역은 금리가 상승하는 시기에도 아파트 가격이 상승하는 다소 기이한 모습을 보여주기도 합니다.

 

주택 수요 및 부동산 가격에 미치는 영향

1. 저금리일 때

이자율이 낮으면 대출 비용의 감소로 부동산 구매에 필요한 자금 마련이 좀 더 용이해지는 장점이 있습니다. 이로 인해 구매자 및 투자자 모두가 시장에 새로이 진입하는 계기가 됩니다. 낮은 금리 환경에서는 다음과 같은 특징이 있습니다.

• 신규 부동산 시장 진입 - 대출 비용의 감소로 더 큰 규모의 대출을 감당할 수 있게 되면서 더 많은 사람들이 부동산 시장에 새롭게 진입하게 됩니다. 또한 낮은 비용으로 부동산 투자 수익을 얻고자 하는 투자자도 끌어들일 수 있습니다.
• 높은 수요 - 투자 비용 감소 및 관심 증가로 부동산 수요가 증가하고 이로 인해 서울을 포함한 수요가 상당한 지역에서는 부동산 가격의 상승으로 이어집니다.

 

2. 고금리일 때

금리가 높으면 주택 매수에 필요한 여러 제반 비용이 증가하게 됩니다. 동일한 대출 금액이라도 높은 이자율로 인해 월에 상환해야 하는 금액이 높아지게 됩니다.

• 부동산 가격 하락 가능성 - 높은 금리로 대출을 꺼려하게 되면서 자연스레 수요가 감소하게 될 수 있습니다. 이로 인해 부동산의 가격이 일부 하락할 수 있습니다.
• 신규 진입 제한 - 새로이 부동산을 구매하고자 하는 사람들에게는 고금리 시기는 부동산 구매에 상당한 부담이 됩니다. 추후 금리가 낮아지는 때를 기다렸다가 구매하기 위해 새롭게 부동산 시장에 진입을 제한하게 됩니다.

 

 

 

구매자에게 미치는 영향

1. 생애 최초 부동산 구매자

• 저금리일 경우에는 낮은 금리로 대출 이자가 감소하기 때문에 부동산 구매가 더 용이해졌다고 생각하는 경우가 많습니다. 이를 통해 새롭게 부동산 구매를 기다렸던 참여자들이 진입할 수 있습니다.
• 고금리일 경우 이자가 높아져 부동산 구입에 부담이 될 수 있습니다. 특히 자본금이 없고 대출 의존도가 높은 경우에는 더욱 구매가 망설여지게 됩니다. 이로 인해 구매 시기를 늦추거나 계획했던 것보다 더 낮은 금액의 부동산을 구매할 가능성이 높아집니다. 또는 월세나 전세 형태로 주거 형태를 바꿈에 따라 임대료가 상승하는 경우도 있습니다.

2. 부동산 투자자

• 저금리일 경우 상대적으로 낮은 제반 비용을 바탕으로 대출을 활용하여 여러 부동산을 구매한 후 추후 매매를 통한 수익을 내기 위한 투자자들이 대거 시장에 유입됩니다. 금리가 낮은 시기에는 채권이나 은행의 예적금 등 기존 금융 상품의 수익률이 상당히 낮기 때문입니다. 이로 인해 개인 구매자와의 경쟁으로 부동산 가격이 상승할 수 있습니다.
• 고금리일 경우 대출 비용이 높아짐에 따라 부동산의 수익성이 떨어지게 됩니다. 대개 시세 차익을 위해 부동산 매매를 진행하는데 높은 금리는 수요를 줄이고 부동산 가격을 하락하게 만들기 때문입니다. 자칫, 대출 비용만 감당하며 원하는 수익을 내지 못할 리스크가 높아지기 때문에 매매를 통한 이익보다는 임대 부동산을 구매하는 경우가 많아집니다.

3. 기존 대출이 있는 부동산 구매자

• 저금리일 경우 기존 대출 상환 금액이 낮아지는 경우가 많습니다. 우리나라의 주택담보대출 등 대부분의 대출은 변동 금리를 적용하기 때문입니다. 이로 인해 가계 수준이 더 나아질 수 있으며 새로운 부동산 구매를 고려할 수도 있습니다.
• 고금리일 경우 기존 대출 이자보다 더 높아지는 경우가 생기게 됩니다. 고정 금리를 선택했다면 상환액에 변동이 없겠지만 변동 금리인 경우 가계 부담이 심화될 수 있습니다.

 

 

 

정부 대응 및 정책적 시사점

저금리일 경우 정부는 부동산 시장의 과열을 해결하기 위한 다양한 정책을 고안해야 합니다.

• 정부는 투기 매수를 줄이기 위해 LTV 및 DTI 비율을 엄격히 도입하거나 신규 주택담보대출을 제한하는 방법을 사용할 수 있습니다.
• 다주택자에게 더 높은 재산세나 양도소득세 등을 부과함으로써 수요 조절 및 가격 상승을 조절할 수 있습니다.

고금리일 경우는 부동산 시장 안정을 지원하기 위한 쪽으로 변화할 수 있습니다.

• 생애 최초 부동산 구매자에게 보조금 및 유리한 대출 조건을 주는 정책을 펼칠 수 있습니다.
• 정부에서 주택을 매입한 후 저소득층에게 낮은 금액으로 임대를 해주는 방식으로 수요 문제를 해결을 위해 노력할 수 있습니다.

 

장기적인 영향

1. 저금리일 경우

• 주택을 이미 보유하고 있는 경우 저금리로 인해 수요가 증가함에 따라 자산이 증식될 수 있습니다.
• 저금리가 장기화되면 새롭게 대출을 받는 경우가 많아집니다. 하지만 주택담보대출 등의 경우는 최소 20년 이상의 기간을 가지고 있는 경우가 많으므로 추후 다시 금리가 높아질 때 대출 이자 납입에 어려움을 겪을 수 있습니다.

2. 고금리일 경우

• 부동산 가격 상승이 둔화되거나 오히려 가격이 떨어지는 경우가 발생하게 됩니다. 이로 인해 현재 가지고 있는 부동산 가치가 하락하며 자산이 감소할 수 있습니다.
• 대출을 가지고 있다면 높은 금리로 인해 가계 부담이 증가할 수 있습니다. 이는 단기적으로는 악영향으로 작용할 수 있지만 원금 상환을 촉진하며 가계 부채를 줄이기 위해 노력하게 됨으로 추후에는 자산 및 부채의 균형을 맞추는 데 도움이 될 수 있습니다.

 

결론

금리는 부동산 구매 및 결정에 있어서 막대한 영향을 미치게 됩니다. 저금리 일 때 부동산 구매자는 더 낮은 금리로 대출을 받을 수 있지만 수요가 증가함에 따라 부동산 가격이 상승할 수 있습니다. 반대로 고금리 일 때에는 수요 감소로 부동산 가격이 낮아질 수 있지만 대출 금리가 높아짐에 따라 가계 부담이 증가하게 될 수 있습니다. 단, 어디까지나 이론적인 이야기이며 서울 등 부동산 과열 지구에서는 적용이 되지 않는 경우도 많습니다. 따라서 금리에 앞서 자신의 재정 상황 및 시장 상황, 장기 목표 등을 명확히 한다면 더 현명한 부동산 구매에 도움이 될 것입니다.

 

 

 

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