글로벌 부동산 버블 원인 및 잠재적 결과

우리나라뿐만 아니라 세계 주택 시장은 지난 20년 간 전례 없는 성장세를 보이며 엄청난 가격 급등이 발생했습니다. 많은 사람들이 부동산 가격 거품에 대해 걱정할 때 이러한 글로벌 부동산 버블이 발생한 원인과 잠재적인 결과를 이해하는 것은 상당히 중요합니다.

글로벌-부동산-버블

목차

• 부동산 버블이란?
• 글로벌 부동산 버블의 주요 원인
• 부동산 버블을 만든 세계화
• 부동산 버블이 불러올 잠재적 결과
• 과거 부동산 버블 붕괴 사태
• 결론

 

 

 

부동산 버블이란?

부동산 거품은 소득 증가 및 주택 공급과 같은 근본적 요인보다는 투기적인 수요에 의한 비정상적인 가격 폭등 때문에 발생합니다. 일반적으로 수요가 둔화되면 거품이 터지며 가격이 급락 또는 경제 혼란을 촉발할 수 있습니다.

 

글로벌 부동산 버블의 주요 원인

1. 저금리

2008년 미국의 경제 위기 이후 미국은 경제 부양을 위해 2020년까지 낮은 금리를 유지해 왔습니다. 미국의 금리는 세계 경제에 엄청난 영향을 미치기 때문에 대부분의 국가 또한 이를 따를 수밖에 없었습니다. 낮은 금리는 부동산 버블을 만들기 유리한 조건을 가지고 있습니다.

• 금리가 낮아지면 부동산 구매에 필요한 대출의 이자 비용이 낮아지기 때문에 수요가 증가하게 됩니다.
• 수요의 급증은 한정된 공급량을 넘어서 주택 가격의 상승을 야기합니다.

 

2. 완화된 대출 기준

낮은 금리에서는 이자 비용이 낮기 때문에, 많은 은행들은 대출 기준을 완화하여 더 많은 대출 건수를 일으켜 수입을 장려하고자 합니다. 이로 인해 신용 점수가 낮은 사람도 대출이 가능해졌습니다.

• 신용 점수가 낮은 대출자에게도 대출이 실행되면 부동산에 대한 수요가 부풀려집니다.
• 주택 가격이 계속 상승할 것이라는 가정을 세워 구매자는 완화된 대출 기준을 통해 현실적으로 감당할 수 있는 것보다 많은 대출을 실행하게 되어 무리한 구매를 시도합니다.

 

3. 공급 제약

토지는 무한하지 않습니다. 특히 우리나라의 경우는 국토가 상당히 좁은 편에 속합니다. 도시의 급격한 인구 증가는 주택 공급 수를 앞질렀고, 신규 건설을 제한하는 정부 정책 등은 부동산 버블을 가속화시켰습니다.

 

4. 코로나 영향

코로나 19 팬데믹으로 부동산 시장의 불균형이 가속화됐다는 의견이 있습니다. 답답함에 더 넓은 공간으로의 이주를 원하는 사람들과 본인의 집 이외 별장 등의 구매 수요가 증가하였고, 정부 지원 및 저금리 정책은 이를 도왔습니다.

 

 

 

5. 행동경제학

지난 수십 년간 부동산은 말 그대로 '불패'였습니다. 사람들은 가격이 부풀려졌다고 생각하면서도 계속해서 부동산을 구매하는 사람들, 또 계속해서 오르는 부동산 가격을 보면서 자신의 능력을 넘어선 금액까지도 지불하기로 마음먹습니다. 또한 높은 가격에 대해서는 부동산 가격이 계속 상승할 것이라고 가정하며 정당화합니다.

 

부동산 버블을 만든 세계화

• 더 높은 수익을 얻기 위해 투자자들은 자신의 국가뿐만 아니라 전 세계 부동산 시장에 투자하기 시작했습니다.
• 실제로 각국의 랜드마크와 같은 건물들도 해당 국가의 것이 아닌 외부 투자자의 소유인 경우가 많습니다.

 

부동산 버블이 불러올 잠재적 결과

1. 시장 조정

• 중앙은행의 긴축 통화 정책 등으로 이자율이 상승하게 되면 주택 담보 대출의 상환 부담이 증가하게 되며 이는 부동산 구매 수요의 감소로 이어지게 됩니다.
• 인플레이션으로 인해 임금이 부동산 가격 상승을 따라가지 못하면 시장에 진입하는 구매자의 수가 줄어듭니다.

 

2. 경제 불황

• 부동산 가치의 하락은 개인의 부를 감소시키고 이는 소비 욕구의 감소로 이어져 경제 침체가 발생할 수 있습니다.
• 서브프라임 모기지 사태와 같이, 신용도가 낮은 사람에게 실행된 대출의 불이행은 금융 기관의 불안정성을 증가시켜 뱅크런 사태 등이 발생할 수 있습니다.

3. 사회적 영향

• 버블로 인한 부동산의 지속적인 가격 상승은 저소득 가구의 부동산 소유를 어렵게 만듭니다.
• 투자자가 부동산을 사재기할 경우 주택 가용성 또한 상당히 악화됩니다.

 

 

 

과거 부동산 버블 붕괴 사태

1. 2008년 글로벌 금융 위기

• 공급 과잉 및 느슨한 대출 조건으로 인해 변동성이 높은 시장의 탄생
• 대출 상환 능력이 떨어지는 이들에게도 대출이 실행됐고, 부동산 가격이 폭락하자 이를 감당하지 못한 금융 기관 및 개인 투자자들에 의해 금융 위기가 도래했습니다.
• 상호 연결된 글로벌 금융 시스템이 어떻게 주택 시장 위험을 증폭시키는지 드러난 계기가 되었습니다.

 

2. 일본 부동산 버블

• 일본은 부동산 버블이 꺼진 후 엄청난 기간의 디플레이션 기간을 겪었습니다.
• 도쿄의 부동산 가격은 최고치 대비 약 50% 이상 하락했습니다.

 

결론

글로벌 부동산 버블은 경제적, 사회적, 심리적 요인이 혼합되어 발생하는 현상입니다. 부동산 가격의 상승은 단기적으로는 환희를 불러올 수 있지만, 단순 투기에 의한 성장은 경제를 불안정하게 만들며 장기 침체를 불러올 여지가 있습니다. 부동산 버블에 대한 원인 및 잠재적 결과를 이해함으로써 투자 전 리스크 관리를 생각해 볼 수 있습니다.

 

 

 

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